「福岡オフィス市場」の現況と見通し（2020年）～新型コロナウィルスの感染拡大を踏まえた市場見通し　|ニッセイ基礎研究所

1. はじめに

福岡市のオフィス空室率は、2010年以降、新規供給が限定的であることを反映し、低下傾向で推移している。需給の逼迫に伴い、募集賃料は上昇している。一方、新型コロナウィルスの感染拡大に伴う緊急事態宣言の発令は、経済活動に対して広範囲にわたって甚大な影響をもたらしている。本稿では、福岡のオフィスの現況を概観した上で、新型コロナウィルスの感染拡大が及ぼす影響を踏まえて、2024年までの賃料予測を行う。

2. 福岡オフィス市場の現況

2-1. 空室率および募集賃料の動向
三幸エステートによると、福岡市の空室率（2020年6月末）は低下傾向で推移しており、2.4％となった（図表－１）。福岡市では、2010年以降、オフィスの新規供給量は、年間10,000坪を上回ることはなく、低水準に留まっている。一方、事務所の新規開設や拡張移転が活発であり、需給は逼迫している。しかし、空室率を規模¹別にみると、移転集約等を受け皿となる「大規模ビル」は1.2％（前年比▲0.1％）と低水準での推移が続いている一方、｢小型ビル｣は8.0％（前年比＋1.6％）、「中型ビル」は3.9％（前年比＋0.5％）と上昇しており、規模間で格差がみられる。

募集賃料は、需給の逼迫を受けて、2020年6月末時点で13,500円/月・坪（前年比＋17.4％）と大幅に上昇した（図表－２）。

¹ 三幸エステートの定義による。大規模ビルは基準階面積200坪以上、大型は同100～200坪未満、中型は同50～100坪未満、小型は同20～50坪未満。

2-2. オフィス市場の需給動向
三鬼商事によると、福岡ビジネス地区では、総ストックを表す賃貸可能面積は、新規供給量が限定的であったことに加え、「福岡ビル」をはじめとして、再開発および建て替えに伴うビルの取り壊し（滅失）が進んだことで、69.8 万坪（2018 年末）から69.4万坪（2019 年末）へと減少した。

テナントによる賃貸面積は、2010年以降、9年連続で増加していたが、昨年は68.4万坪（2018 年末）から68.0 万坪（2019 年末）へと減少した（図表－３）。この結果、2019年末の福岡ビジネス地区の空室面積は1.4万坪となり、ファンドバブル期のボトムである5.1万坪（2009年末）の1/3以下の水準まで減少している。

足元では、「九勧承天寺通りビル」や「D-LIFEPLACE呉服町」等の竣工に伴い、「賃貸可能面積」は69.8 万坪に増加し、「空室面積」は1.8 万坪に増加した。

2-3. 空室率と募集賃料のエリア別動向
三鬼商事によると、2019年末時点で最も賃貸可能面積が大きいエリアは、「博多駅前地区（23.1％）」で、次いで「天神地区（22.7％）」、「博多駅東・駅南地区（16.1％）」、「祇園・呉服町地区（15.9％）」、「薬院・渡辺通地区（12.1％）」、「赤坂・大名地区（10.1％）」の順となっている（図表－５）。

賃貸可能面積は、「祇園・呉服町地区」（前年比＋1.6千坪）や「赤坂・大名地区」（+1.4千坪）、「博多駅前地区」（+1.1千坪）で増加したが、「福岡ビル」の建て替え等に伴い「天神地区」（▲7.5千坪）では大幅に減少し、エリア合計で▲3.4千坪減少した。

一方、賃貸面積は、「天神地区」（前年比▲6.4千坪）と「赤坂・大名地区」（▲0.1千坪）で減少し、合計▲3.7千坪の減少となった。結果、空室面積は、合計+0.3千坪増加した（図表－６）。

図表－5 福岡ビジネス地区の地区別オフィス面積構成比（2019年）/図表－6 福岡ビジネス地区の地区別オフィス需給面積増分（2019年）

エリア別の空室率（2020年6月末）は、「赤坂・大名地区」が4.3％（前年比+2.0％）、「博多駅前地区」が2.9％（+0.8％）、「祇園・呉服町地区」が2.6％（+0.7％）、「天神地区」が2.3％（+0.7％）、「博多駅東・駅南地区」が2.1％（+0.5％）、「薬院・渡辺通地区」が1.6％（+0.7％）となり、全てのエリアで上昇した（図表－７左図）。

一方、募集賃料は、全手のエリアにおいて、上昇傾向での推移が続いている。特に、「天神地区」（前年比＋9.1％）の賃料は大きく上昇した（図表－７右図）。

3. 新型コロナウィルスの感染拡大がオフィス需要に及ぼす影響

3-1. 就業者数の増加
福岡県の就業者数は、2012年以降増加傾向で推移しており、2019年には258.5万人（対前年＋1.9万人）となった（図表－８）。こうした就業者数の増加がオフィス需要を下支えしてきた。

住民基本台帳人口移動報告によると、福岡市の転入超過数は高水準で推移しており、2019年は＋8,191人となった。（図表－９）。

また、総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数調査」によれば、福岡市の生産年齢人口は、2016年以降増加を続けており、2019年には100万人を超えた（図表－10）。国立社会保障･人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」によれば、2025年の生産年齢人口は＋2.0％（対2015年）と、首都圏以外の地方主要都市の中で唯一増加する見通しである（図表－11）。

以上の状況から、これからも就業者の増加が継続し、福岡のオフィス需要を牽引すると考えられていた。

図表－11 福岡市の生産年齢人口/図表－11 生産年齢人口の見通し
（2015年から2025年の増減率）

しかし、コロナウィルスの感染拡大後、こうした状況は一変している。内閣府・財務省「法人企業景気予測調査」によれば、福岡県の「企業の景況判断BSI²」（2020年第2四半期時点）は▲60.0となり、リーマンショック時（2019年第1四半期・▲45.7）を下回り、福岡の景況感は急速に悪化している（図表－12）。また、福岡商工会議所「新型コロナウィルス感染症が企業に及ぼす影響に関する緊急調査」によれば、コロナウィルス感染拡大による経営への影響について、「すでにマイナスの影響が出ている」との回答が、2月調査の32％から6月調査の62％と約2倍に増加しており、企業の経営状況も急激に悪化している（図表－13）。

図表－12 企業の景況判断BSI/図表－13 コロナウィルス感染拡大による経営への影響

こうした状況下で雇用環境も悪化している。厚生労働省「職業安定業務統計」によれば、2020年6月の福岡県の有効求人倍率は、6か月連続で悪化し、1.11（2019年末比▲0.45）となった（図表－14）。

事業環境に対する先行き不安から、これまで福岡のオフィス需要を支えてきた従業者数は今後、減少に転じる可能性が高いと考えられる。