「大阪オフィス市場」の現況と見通し（2020年）　|ニッセイ基礎研究所

1. はじめに

大阪のオフィス市場では、まとまった空室を確保することが困難な状況が続いている。逼迫した需給環境を反映し、成約賃料はファンドバブル期の水準を上回る水準まで上昇した。本稿では、大阪のオフィス市況を概観した上で、2024年までの賃料予測を行う。但し、本稿では新型肺炎（コロナウィルス）の感染拡大の影響は加味していない。影響を含めた賃料予測は後日報告したい。

2. 大阪オフィス市場の現況

2-1. 空室率および賃料の動向
全国主要都市の空室率は、いずれの都市も低下傾向で推移している。三幸エステートによると、大阪市の空室率（2019年12月時点）は2.6％となり、過去最低水準を更新した。大阪のオフィス市場では、まとまった空室を確保することが困難な状況が続いている（図表－1）。

大阪市の空室率を規模別にみると、全ての規模¹で低下傾向が継続している。特に、大規模ビルの空室率は、2016年以降急速に改善が進んでおり、1.2％まで低下した（図表－2）。

全国主要都市の成約賃料は、空室率の改善を背景に上昇基調で推移している。大阪市の成約賃料（2019年下期）は、前年同期比+11.4％の上昇となり、ファンドバブル期（2006年～2008年頃）の水準を上回った（図表－3）。

2019年の空室率と成約賃料の変化を主要都市で比較すると、大阪市では、空室率が大きく改善し、賃料も大幅に上昇した（図表－4）。

賃料と空室率の関係を表した大阪市の賃料サイクル²は、2012年下期を起点に「空室率低下・賃料上昇」局面が続いている。前述の通り、空室率は過去最低水準に低下し、成約賃料は、ファンドバブル期の水準を上回った。ただし、空室率は既に3％を切り、これ以上の低下の余地は小さくなっており、「空室率上昇・賃料上昇」あるいは「空室率上昇・賃料下落」局面に近づきつつある（図表－5）。

図表－4　2018年の主要都市のオフィス市況変化/図表－5　大阪オフィス市場の賃料サイクル

¹ 三幸エステートの定義による。大規模ビルは基準階面積200坪以上、大型は同100～200坪未満、中型は同50～100坪未満、小型は同20～50坪未満。
² 賃料サイクルとは、縦軸に賃料、横軸に空室率をプロットした循環図。通常、(1)空室率低下・賃料上昇→(2)空室率上昇・賃料上昇→(3)空室率上昇・賃料下落→(4)空室率低下・賃料下落、と時計周りに動く。

2-2. 需給動向
三鬼商事によると、大阪ビジネス地区では、賃貸面積（総需要面積）は2011年以降、9年連続で増加している（図表－6）。2019年末の賃貸面積は214.5万坪（前年比＋0.6万坪）に達した。

一方、新規供給が限られる中、築古ビルの滅失が進み、賃貸可能面積（総供給面積）は、2018年末の220.1万坪から2019年末の218.5万坪へと減少した（前年比▲1.7万坪）。

結果、2019年末の大阪ビジネス地区の空室面積は4.0万坪（前年比▲2.3万坪）まで減少し、ファンドバブル期のボトムである9.4万坪（2007年末）を大幅に下回っている。

2-3. エリア別動向
2019年末時点で賃貸可能面積が最も大きいエリアは、「梅田地区（34.3％）」で、次いで「淀屋橋・本町地区（30.7％）」、「船場地区（15.1％）」、「新大阪地区（9.7％）」、「心斎橋・難波地区（5.1％）」、「南森町地区（5.1％）」の順となっている（図表－8）。

2019年は、新規供給が限定的な中で築古物件の滅失等が進み、賃貸可能面積が増加したエリアはなかった。特に、「梅田地区」（▲0.9万坪）や「淀屋橋･本町地区」（▲0.5万坪）、「新大阪地区」（▲0.1万坪）、「船場地区」（▲0.1万坪）で賃貸可能面積の減少が進んだ（図表－9）。

一方、賃貸面積は、「船場地区」（＋0.4万坪）、「淀屋橋･本町地区」（＋0.1万坪）、「南森町地区」（＋0.1万坪）等で増加した。この結果、空室面積は全ての地区で減少し、大阪ビジネス地区全体で▲2.3万坪減少した。

図表－8　大阪ビジネス地区の地区別オフィス面積構成比（2019年）/図表－9　大阪ビジネス地区の地区別オフィス需給面積増分（2019年）

大阪の空室率をエリア別にみると、2019年は「心斎橋・難波地区」を除くすべての地区において、低下基調で推移した（図表－10左図）。特に、「梅田地区」の空室率（2019年12月時点）は0.9％となり、2002年以降で過去最低水準まで低下した。

また、募集賃料をエリア別にみると、「梅田地区」・「淀屋橋・本町地区」・「船場地区」では2017年初から、その他の地区の賃料（「南森町地区」・「新大阪地区」・「心斎橋･難波地区」）では2018年以降上昇に転じている（図表－10右図）。