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2019年05月14日
4. J-REIT(不動産投信)・不動産投資市場
2018年度の東証REIT指数は13%上昇し3年ぶりのプラスとなった。株式市場が下落に転じるなか急ピッチの上昇に対する警戒感も指摘されるが、直近4年間の上昇率は2%に過ぎず概ねレンジ内での動きとなっている。
この4年間の騰落率について、(1)分配金成長、(2)10年金利、(3)REIT市場に対するリスクプレミアム(分配金利回り-10年金利)の3つの要因に分けて寄与度を確認すると、(1)分配金は毎年増加し累計27%のプラス寄与、(2)10年金利は16年度を除いて低下し累計14%のプラス寄与となった(図表-24)。
これに対して、(3)リスクプレミアムは15年度から17年度にかけて大きく上昇し累計39%のマイナス寄与となっている。つまり、この間、分配金が増加し10年金利が低下したにもかかわらず、リスクプレミアムの上昇(2.7%→4.0%)がこれらの効果を打ち消した結果、REIT市場の値動きはほぼ横ばいであった。
これまでのリスクプレミアム上昇は、不動産市況のピークアウトや金利上昇への懸念、Jリート投信からの資金流出などが理由に挙げられる。しかし、18年度はこれらの懸念材料を消化し投資家心理が改善したことでリスクプレミアムは縮小に転じ、分配金増加・10年金利低下・リスクプレミアム縮小がバランスよく市場の上昇に寄与した。
この4年間の騰落率について、(1)分配金成長、(2)10年金利、(3)REIT市場に対するリスクプレミアム(分配金利回り-10年金利)の3つの要因に分けて寄与度を確認すると、(1)分配金は毎年増加し累計27%のプラス寄与、(2)10年金利は16年度を除いて低下し累計14%のプラス寄与となった(図表-24)。
これに対して、(3)リスクプレミアムは15年度から17年度にかけて大きく上昇し累計39%のマイナス寄与となっている。つまり、この間、分配金が増加し10年金利が低下したにもかかわらず、リスクプレミアムの上昇(2.7%→4.0%)がこれらの効果を打ち消した結果、REIT市場の値動きはほぼ横ばいであった。
これまでのリスクプレミアム上昇は、不動産市況のピークアウトや金利上昇への懸念、Jリート投信からの資金流出などが理由に挙げられる。しかし、18年度はこれらの懸念材料を消化し投資家心理が改善したことでリスクプレミアムは縮小に転じ、分配金増加・10年金利低下・リスクプレミアム縮小がバランスよく市場の上昇に寄与した。
(ご注意)本稿記載のデータは各種の情報源から入手・加工したものであり、その正確性と安全性を保証するものではありません。また、本稿は情報提供が目的であり、記載の意見や予測は、いかなる契約の締結や解約を勧誘するものでもありません。
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経歴
- 【職歴】
2000年 東海銀行(現三菱UFJ銀行)入行
2006年 総合不動産会社に入社
2018年5月より現職
・不動産鑑定士
・宅地建物取引士
・不動産証券化協会認定マスター
・日本証券アナリスト協会検定会員
・2022年~ 兵庫県都市計画審議会専門委員
(2019年05月14日「不動産投資レポート」)
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