東京都心部Aクラスビルのオフィス市況見通し（2018年8月）－オフィス市況のピークアウトは2019年後半に後ずれ　|ニッセイ基礎研究所

3. 企業の賃料負担力が高まらず伸び悩むオフィス賃料

東京都心部Aクラスビルの成約賃料（オフィスレント・インデックス⁶）は、2015年3Qの35,652円/坪をピークに頭打ちの状況が続いていたが、2018年2Qは36,952円/坪（前期比+5.5％、前年同期比+6.3％）と、リーマンショック後のピークを上抜けた。大量供給を背景とした市況悪化懸念が後退したことで、ようやく賃料上昇に弾みがついた。Aクラスビルに出遅れていたBクラスビル、Cクラスビルの成約賃料は緩やかな上昇基調を維持し、2018年2QはBクラスビル20,732円/坪、Cクラスビルは15,919円/坪となった。しかし、リーマンショック後の賃料下落幅のうちAクラスビルで67%、Bクラスビルで52%、Cクラスビルで51%を取り戻したに過ぎない。（図表－4）。

賃料の伸びが鈍い要因として、企業の賃料負担力がさほど高まっていないことが挙げられる。法人企業統計によると、2018年1-3月期の全産業（金融、保険業を除く）の売上高は350.9兆円となった。リーマンショック後の下落幅の59%を回復したにとどまり、成約賃料の回復幅とおおむね同水準である。企業の売上高は、リーマンショック前の水準を回復しておらず、それが賃料上昇の重石となっているようだ（図表－5）。

他にも、ファンドバブル期の外資系金融機関⁷のように、賃料負担力が高く賃料上昇を牽引する業種が少ないことや、オフィスビルの大量供給を控えて、ビルオーナーが強気な賃料を提示しにくいことも、要因として挙げられる。森ビルの調査⁸によれば、新規貸借する場合に妥当だと考える賃料について、4.0万円以上⁹と回答している企業は、全体の5%に過ぎない。Aクラスビルの供給が続くなか、賃料負担力のある企業の移転需要が早々に一巡してしまう可能性もあり、企業の賃料負担力が今後どこまで高まるかが注目される（図表－6）。

⁶ 三幸エステートとニッセイ基礎研究所が共同で開発した成約賃料に基づくオフィスマーケット指標。
⁷ 森ビル「2007年東京23区オフィスニーズに関する調査」（2007.12.20）によれば、ビル選定にあたって重視する条件として、金融・保険業のうち74%は賃料が高くなっても執務スペースの確保を優先すると回答し、同68%は賃料が高くなっても立地を優先すると回答している。
⁸ 森ビル「2017年東京23区オフィスニーズに関する調査」（2017.12.20）
⁹ オフィスレント・インデックスは、共益費を除いた成約賃料の指数である。共益費を5,000円程度と仮定すれば、共益費を含んだAクラスビルの成約賃料は2018年2Q時点で、42,000円/坪程度と想定される。

4. 東京都心部Aクラスビル市況見通し

過去半年間のオフィス市況が想定以上に堅調に推移していることを受けて、2018年2月に発表した東京都心部Aクラスビルの市況見通し¹⁰を改定した（図表－7）。

その結果、東京都心部Aクラスビルの賃料は、標準シナリオでは、2019年3Qのピークまで2018年2Q対比+0.7%上昇した後、2022年1Qまでにピークから▲17.3％の下落。また、楽観シナリオでは、2019年3Qまで2018年2Q対比+7.8％上昇した後、2022年1Qまでにピークから▲12.7％下落。悲観シナリオでは、2022年1Qまで2018年2Q対比▲27.5%下落することが見込まれる。

Aクラスビルの空室率は、2019年3Qまではおおむね横ばいで推移した後、2019年4Qから徐々に上昇（悪化）した後、2021年前半をピークに低下（改善）に転じる見通しである。

以上のように、2019年3Qまでは堅調なオフィス需要を背景に、東京オフィス市況は底堅く推移するが、その後は2019年10月の消費税増税や2020年の大量供給を控えて、ピークアウトする見込みだ。しかし、リーマンショック後に見られたようなオフィス需要の急減は想定していない。そのため、空室率は穏やかな上昇にとどまり、成約賃料（標準シナリオ）は2022年1Qのボトムにおいても2015年初の水準（31,000円/坪前後）で下げ止まることが予想される。