増宮 守

金融研究部 主任研究員

増宮 守(ますみや まもる)

研究・専門分野
不動産市場・投資分析

増宮 守のレポート

2016年11月08日

オフィス賃料は反発も、インバウンド需要のピークアウトが商業施設、ホテルに影響~不動産クォータリー・レビュー2016年第3四半期~


国内経済は、外需の支えによって緩やかな成長を継続している。住宅市場では、首都圏の新築分譲マンション販売戸数が一旦回復した。地価動向は、年次ベースでは回復が...

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2016年10月13日

不動産価格サイクルの先行的指標(2016年)~大半の指標がピークアウトを示唆~


取引ベースの不動産価格指数 の公表により、価格動向の把握が以前より早期に可能となり、一部で価格下落が確認された。株価とJ-REIT価格はともに頭打ちとなって...

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2016年08月30日

【アジア・新興国】不動産投資家として存在感を増すアジアの保険会社~台湾、韓国に続き、中国本土の保険会社も不動産投資を本格化~


近年、アジアの保険会社による不動産投資の拡大は著しく、以前から積極的な台湾や韓国の保険会社に続き、規制緩和を受けて参入した中国本土の保険会社の動きも活発化...

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2016年06月30日

オフィス市場におけるインバウンドの影響~教育関連施設やアジア系企業の拡大などに期待~


インバウンド(訪日外国人旅行)の拡大を受け、ホテルや民泊、一部の商業施設などで需要拡大がみられた一方、賃貸オフィス需要への影響は明確ではない。しかし、オフ...

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2016年06月06日

VR(バーチャルリアリティ)元年、不動産分野での活用機会にも注目

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2016年はVR(バーチャルリアリティ・仮想現実)元年とも言われており、複数のメーカーからゴーグル型のVR機器(HMD・ヘッドマウントディスプレイ)が発売...

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2016年05月25日

シドニーのオフィス市場~海外資金による取得は高水準、日本の投資家にとっても魅力的~


オーストラリアの不動産投資市場は成熟しており、特に近年、比較的高い利回りや豪ドル安による割安感から、海外資金による不動産取得の増加が顕著となっている。オー...

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2016年04月12日

海外資金による国内不動産取得動向(2015年)~リスク回避の動きが不動産取引にも影響~


2015年下期以降、世界的に金融市場でリスク回避の動きが支配的となるなか、日本国内の不動産投資市場においても、2015年の取引額が4年ぶりの縮小となった。...

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2016年04月07日

景況見通しが一変、悲観が楽観を上回る-不動産価格のピークは15~18年と見方分かれる-第12回不動産市況アンケート結果

ニッセイ基礎研究所では、第12回不動産市況アンケートとして、不動産分野の実務家・専門家 を対象に、2016年1月7日から15日にかけて例年のアンケート調査を...

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2016年03月03日

不動産景況見通しの悪化に際して長期投資家に求められる対応

不動産景況見通しの悪化に際して慎重な投資姿勢が求められるが、長期投資家にとっては、保有する不動産ポートフォリオへの価格変動の影響は限定的とみられ、賃貸収益...

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2016年02月17日

【アジア・新興国】アジアの保険会社による不動産投資~日本国内で不動産投資を積極化する可能性も~

日本国内の不動産投資市場において、リーマンショック後に落ち込んでいた海外資金による取得が再び拡大してきた。その中でも、2015年にはやや減少したものの、ア...

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2016年01月25日

景況見通しが一変、悲観が楽観を上回る~不動産価格のピークは15~18年と見方分かれる~第12回不動産市況アンケート結果


第12回不動産市況アンケートにおいて、現在の不動産投資市場全体(物件売買、新規開発、ファンド組成)の景況感について聞いたところ、3年連続で「良い」または「...

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2016年01月12日

アジアREIT型投資信託が日本国内で急拡大、今後は如何に?

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アベノミクスの開始以降、株式市場が右肩上がりで推移するなか、株式投資信託の純資産残高が、株価上昇を上回るペースで拡大してきた。預金から投資へのシフトが徐々...

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2015年12月07日

不動産市場は全般に堅調も、オフィス需要など一部に弱い動き-不動産クォータリー・レビュー2015年第3四半期

国内経済の回復に勢いがみられないなか、不動産市場は全般に堅調を維持している。ただし、オフィス需要や高級マンション賃料など、一部に弱い動きも表れており、今後...

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2015年11月16日

Japanese Property Market Quarterly Review, Third Quarter 2015-Markets Steady but Some Weaknesses Creeping In-


Japanese economic recovery has not been obvious from the negative q-o-q GDP growth in the se...

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2015年11月05日

不動産市場は全般に堅調も、オフィス需要など一部に弱い動き~不動産クォータリー・レビュー2015年第3四半期~

<要旨>国内経済は、第2四半期の落ち込みからの回復局面にあるものの、力強さはみられていない。住宅市場では、着工および取引戸数が回復傾向を示し、...

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2015年08月28日

不動産価格サイクルの先行的指標~ピーク感が強まる中、各指標の現状を確認~

■要旨2013、14年は、株価上昇や円安が進む中、不動産投資市場においても大幅な取引の拡大と価格上昇がみられた。しかし、現在、不動産価格や期待利回りはリー...

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2015年07月08日

アジアREITの不動産ポートフォリオ~アジア新興国への国際分散も進む~

<要旨>アジアREITは、シンガポールのS-REITと香港のH-REITが時価総額の大半を占めており、必ずしも直接的にアジア新興国における経済...

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2015年06月15日

拡大するREIT型投資信託、成長速度はネットサービス業も圧倒

アベノミクスの開始から2年以上が経過し、日経平均株価も2万円を回復したように企業業績の回復が進んでいます。業績回復といっても多種多様ですが、そのなかで最も...

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2015年05月25日

ジャカルタのオフィス市場~交通インフラの整備でダイナミックに変貌する可能性も~

<要旨>ジャカルタの賃貸オフィス市場では、リーマンショック以降の回復における賃料上昇率が、北京を上回りアジア最大であった。これは、経済の高成長...

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2015年05月12日

海外資金の国内不動産取得動向・2014年-投資市場の活況がリーマンショック前のピークに迫る

1―拡大が続く国内不動産取引2014年の国内不動産取引は非常に活発であった。J-REITによる物件取得を除いた不動産取引額は、前年比で約7割増加し、約3....

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2015年04月07日

中国国内需要の拡大を背景に厚みを増す上海オフィス市場~国際分散投資の観点から無視できない市場に~

<要旨>上海の中心部は、黄浦江の西側に広がる古くからの中心地である浦西と、東側に広がる90年代から開発の進んだ浦東に分かれる。浦西CBDのオフ...

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2015年03月17日

海外資金の国内不動産取得動向・2014年~投資市場の活況がリーマンショック前のピークに迫る~

■要旨2014年の国内不動産取引は非常に活発であった。J-REITによる物件取得が目立った2013年に対し、2014年は仲介会社による媒介や入札などの開か...

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2015年02月06日

Utmost Optimistic Sentiment Still Rising, but Property Prices to Peak Out by 2017-The Eleventh Japanese Property Market Survey-

■SummaryThe eleventh annual property market survey indicated that the sentiment improve...

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2015年01月29日

景況感はさらに改善するも海外要因を注視~不動産価格のピークは2017年までが大勢~第11回不動産市況アンケート結果

<要旨>第11回不動産市況アンケート(年1回、実務家・専門家対象)において、現在の不動産投資市場全体(物件売買、新規開発、ファンド組成)の景況...

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2015年01月08日

高利回りのアジアREIT~特に日本の投資家にとって魅力的?~

2014年も株価上昇は続き、3年連続での上昇となった。前年の大幅上昇の反動で下落する場面もあったものの、結果的には、円安による企業業績の改善などからTOP...

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2014年12月05日

住宅セクターに不安残るも賃貸、投資市場は堅調を維持-不動産クォータリー・レビュー2014年第3四半期

消費税率引上げ後の落ち込み以降、国内経済には依然力強い回復がみられず、住宅市場では着工や販売、取引などが低迷している。一方、不動産賃貸、投資市場では、オフ...

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2014年11月12日

Japanese Property Market Quarterly Review, Third Quarter 2014 -Leasing and Investment Markets Robust while Housing Slows-

■SummaryDomestic economic sentiment has not noticeably improved after recovering from t...

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2014年11月06日

課題が表面化する太陽光発電市場-投資対象としての安定性は魅力

拡大の著しい太陽光発電市場では、事業参入の申請が急増するなか、様々な課題が表面化している。しかし、稼働中の太陽光発電施設への長期投資についてみると、安定し...

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2014年11月04日

住宅セクターに不安残るも賃貸、投資市場は堅調を維持~不動産クォータリー・レビュー2014年第3四半期~

<要旨>国内経済は、消費税率引上げ後の落ち込みを経て回復局面にあるが、依然力強さはみられず、住宅市場では着工や販売、取引などが低迷している。一...

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2014年09月24日

Office Investment Risks in Tokyo and Other Cities-Asking Office Rents Contradict Cap Rates-

■SummaryProperty prices in Tokyo are much higher than in other cities. Tokyo’s high ...

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2014年09月09日

東京と地方都市におけるオフィス投資リスクの比較~期待利回りと相反する募集賃料~

<要旨>国内のオフィス投資市場では、東京都心の物件が最も高額で、地方都市との差が大きい。その理由としては、東京の高い賃料水準だけでなく、投資家...

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2014年07月02日

傘の形状は古来より変わらず?-都市・交通インフラの整備で進むアンブレラフリー

昨年、関東地方では7月6日と早い梅雨明けになりましたが、1981年から2010年までの梅雨明けの平均は7月21日となっています。今年は、雷雨に晴天にと不規...

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2014年06月11日

北京のオフィス市場~アジア最大の賃料上昇を経て供給増加局面へ~

<要旨>中国の首都である北京は、かつては上海に比べ経済的発展が遅れていたものの、2008年のオリンピック開催などを経て著しい経済成長を遂げた。...

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2014年04月16日

海外資金の国内不動産取得動向~J-REITの陰に隠れた回復を確認~

<要旨>2013年の国内不動産取引は大幅に拡大した。主な原動力はJ-REITによる積極的な物件取得で、その額は前年の約3倍に及んだ。J-REI...

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2014年03月03日

国内インフラ市場の拡大に向けて投資家ニーズを踏まえた投資機会を

■要旨年金基金や生命保険会社などの国内機関投資家の間で、インフラ投資への取り組みが進みつつある。現在のインフラ投資機会は、ファンド商品を通じた海外案件が中...

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2014年02月05日

海外のインフラ投資では自家運用に移行する動きも

海外の年金基金の資産配分において、不動産やインフラなどの「その他資産」の比率が拡大している。インフラ投資では自家運用に移行する動きがみられ、外部委託運用を...

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2014年01月07日

ゴールドとプラチナ、グリーンビルディングの最高水準をめぐって

ゴールド(金)とプラチナ(白金)では、どちらが高価でしょうか。一般的には、プラチナの方がゴールドより希少で高価な印象があると思います。しかし、長期的にみる...

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2013年12月06日

投資市場は楽観が支配、賃貸市場も全セクターで回復-不動産クォータリー・レビュー2013年第3四半期

<要旨>国内景気については、センチメントの改善に伴い個人消費が堅調に推移しており、2013年度は高い経済成長率が続くと見込まれている。住宅市場...

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2013年11月08日

Japanese Property Market Quarterly Review,Third Quarter 2013 -Rent Recoveries in All Sectors Follow Investment Optimism-

■SummaryThe economic sentiment has continued to improve even amidst global uncertaintie...

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2013年10月31日

投資市場は楽観が支配、賃貸市場も全セクターで回復 ~不動産クォータリー・レビュー2013年第3四半期~

<要旨>国内景気については、センチメントの改善に伴い個人消費が堅調に推移しており、2013年度は高い経済成長率が続くと見込まれている。住宅市場...

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2013年10月22日

Dominant Optimistic Sentiment with Further Improving Outlook ~The Tenth Japanese Property Market Survey~

■SummaryThe tenth annual property market survey resulted in a very optimistic current inv...

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2013年10月21日

景況感は9割超が楽観、見通しも上向き ~消費税率引き上げ懸念は限定的~ 第10回不動産市況アンケート結果

<要旨>不動産分野の実務家・専門家に対する市況アンケート(第10回)において、不動産投資市場全体(物件売買、新規開発、ファンド組成)の現在の景...

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2013年09月24日

安定した需給バランスの継続が見込まれるバンコクのオフィス市場

<要旨>タイの首都で政治経済の中心地であるバンコクは、国内最大の都市であり、また、世界有数の国際都市でもある。バンコクのオフィスストックは大規...

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2013年09月06日

臨海副都心の景観資源を東京の新たな魅力に

3棟の超高層ビルの上に船が浮いているシルエットといえば、すぐにシンガポールのマリーナベイ・サンズを思い浮べる方も多いだろう。マリーナベイ・サンズは大型会議...

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2013年09月03日

クアラルンプールのオフィス市場 ~高水準の新規供給が続くも投資機会が拡大~

<要旨>マレーシアは、1人当たりGDPなどの数値から経済成熟度は比較的高いといえるが、人口動態からみた長期経済成長への期待も大きい。首都のクア...

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2013年07月24日

臨海副都心の景観資源を東京の新たな魅力に

3棟の超高層ビルの上に船が浮いているシルエットといえば、すぐにシンガポールのマリーナベイ・サンズを思い浮べる方も多いだろう。マリーナベイ・サンズは大型会議...

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2013年07月16日

対照的なエリア形成が進むホーチミンシティとハノイのオフィス市場

<要旨>ベトナムは南北に長い国土を有し、経済の中心である南部のホーチミンシティと、行政の中心である北部のハノイが2大都市としてそれぞれ形態の異...

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2013年06月24日

長期的な経済成長期待から注目されるベトナム不動産市場

<要旨>ベトナムは、国民の平均年齢が低く、国土や人口の規模に対する経済規模が小さいなど、長期的に経済成長の余地が大きい。しかし、リーマンショッ...

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2013年04月17日

Japanese Companies Expand Asian Property Businesses into Southeast Asian Countries

■SummaryWhile many global companies focus on Asian businesses, even Japanese companies i...

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2013年04月10日

東南アジアに拡大する日本企業の不動産事業

多数のグローバル企業がアジアに進出するなか、海外への関心が薄かった日本の不動産関連企業もアジアへの進出を積極化している。最近、当初の中国住宅開発を中心とし...

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2013年03月13日

少子高齢化時代の不動産ビジネス・フロンティア

■見出しはじめに1――少子高齢化の不動産市場への影響2――既存ビジネス再構築で生まれるフロンティア3――5つのビジネス・コンセプトおわりに■はじめに現在、...

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2013年01月31日

アジアREIT市場の現状と投資上の注意点

2012年、価格推移の強さが目立った投資対象のひとつにアジアREIT(不動産投資信託)を挙げることができる。アジアの株式市場は総じて好調であったが、代表的...

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2012年12月04日

拡大が期待される国内年金基金による不動産、インフラ投資

要旨日本の年金基金は、長らく続くデフレへの対応などから債券比率の高いポートフォリを構築してきたが、欧米豪の年金基金に比べ、不動産、PE(プライベートエクイ...

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2012年12月03日

市況見通しは近年で最も楽観的、強まる二極化認識と中国回避姿勢

不動産投資市場全体の6ヵ月後の景況感見通しが、08年以降で最も楽観的となった他、回答者の8割が今後中長期的にみて不動産の選別や二極化が進むと予想しており、...

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2012年11月26日

Direct Station Connections and Retail Complexes,Features of Latest Tokyo Grade-A Office Buildings

■SummaryThe Tokyo office vacancy rates remained high and very large sized office building ...

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2012年11月21日

東京のオフィスビルはアジアの超高層ビルに対抗できるか? - グローバル企業テナントの誘致競争におけるヒント

JR東京駅丸の内駅舎が話題を集めているが、同エリアでは、新駅舎以外にも、駅前のJPタワーや丸の内永楽ビルなど、超高層ビルが相次いで建設され、圧巻の都市景観...

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2012年11月15日

駅直結、商業複合化が顕著な東京の最新Aクラスビル

多数の大規模ビル竣工による供給増を受け、2012年上期の東京オフィス市場の空室率は高水準で推移し、都心3区大規模ビル賃料は過去最低水準となった。しかし、震...

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2012年10月29日

Most Optimistic Outlook since 2008,Focus on Market Polarization and China Risk Aversion-The Ninth Japanese Property MarketSurvey

■SummaryThe ninth annual property market survey resulted in a well balanced current senti...

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2012年10月19日

市況見通しは近年で最も楽観的 強まる二極化認識と中国回避姿勢―第9回不動産市況アンケート結果

不動産分野の実務家・専門家に対する市況アンケート(第9回)において、不動産投資市場(物件売買、新規開発、ファンド組成)全体の現在の景況感について聞いたとこ...

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2012年09月25日

少子高齢化時代の不動産ビジネス・フロンティア

少子高齢化の不動産市場への影響住宅市場では、年間100万戸を超えていた新設住宅着工戸数が、金融危機が拡大した2009年以降80万戸台で推移している。今後も...

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2012年07月02日

拡大続く上海オフィス市場

欧米経済の低迷から中国経済の成長も減速しているが、中国の経済・金融の中心として発展が目覚しい上海では、依然として多国籍企業の進出が続いている。上海の賃貸オ...

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2012年05月28日

香港オフィス市場の特徴

国際金融センターである香港は、近年、中国経済成長の恩恵を受け、中国事業拠点としてその重要性をさらに高めてきた。香港のオフィス市場は、オフィス賃料が世界一高...

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2012年04月24日

Desired Acceleration of Grade-A-Office Investment by J-REIT

■SummaryRecently, more transactions of Grade-A-offices by J-REITs have been observed in ...

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2012年04月24日

S-REIT (Singapore REIT) from the Viewpoint of Overseas Investors

■SummaryAs a city-state, Singapore has limited land area, but its property market and the p...

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2012年04月11日

J‐REITポートフォリオに期待されるAクラスビルの組み入れ増加

最近、J-REITによるAクラスビル組み入れの動きが目立ってきた。しかし、現在のところ、J-REITのオフィスポートフォリオにおいてAクラスビルの占める割...

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2012年04月06日

海外からの投資対象としてみたS-REIT(シンガポール・リート)の特徴~プライムオフィス市場におけるビルオーナーとしての圧倒的な存在感~

シンガポールは、都市国家といわれるほど国土は小規模だが、不動産市場や不動産証券化市場が発達している。S-REIT(シンガポール・リート)は市場規模が大きく...

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2012年01月25日

住宅価格動向の国際比較

東京証券取引所は、2011年4月から中古マンションの価格動向を表した東証住宅価格指数を発表しており、日本で初めて同一物件の取引価格変化を集計する手法(リピ...

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2011年11月25日

防災・省エネで不動産市場は二極化へ、投資セクター選考に変化も~第8回不動産市況アンケート結果~

■見出し1--------アンケートの概要2--------アンケートの結果■introductionニッセイ基礎研究所では、2011年10月3日から14...

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2011年10月25日

Polarization Progresses in Disaster-prevention and Energy-saving, and Remarkable Change Seen in Sector Preference

■index1. Impact of Earthquake on Property Market2. Likely Mid- to Long-term Development i...

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2011年10月19日

防災・省エネ性で市場は二極化へ、投資セクター選好に変化も-第8回不動産市況アンケート結果

■見出し1.アンケートの概要2.アンケートの結果■introductionニッセイ基礎研究所では、2011年10月3日から14日にかけて、不動産分野の実務...

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2011年08月19日

不動産投資の観点からみた中国商業施設~住宅価格抑制政策の下で注目される収益不動産~

■見出し1. 収益不動産への事業分散2. 中国小売市場の特徴3. 不動産投資の観点からみた中国商業施設4. 長期投資における課題5. 日本企業の投資機会おわりに■i...

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2011年05月13日

増加する対アジア不動産投資 ~中国住宅開発を中心に~

■見出し1. 増加する不動産会社のアジア進出2. 対アジア不動産投資における留意点3. 中国住宅市場への投資ポイントおわりに■introduction近年まで、...

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2011年04月22日

Impact of the Great Eastern Japan Disaster on the Property Market ~Special Property Market Survey After “3.11”~

■index1. Impact of the Disaster on the Property Market2. Anticipated Negative Effect from ...

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2011年04月19日

東日本大震災の不動産市場への影響(緊急アンケート結果)

■introductionニッセイ基礎研究所は、2011年3月11日の東日本大震災を受け、4月11日から18日にかけて、不動産分野の実務家・専門家など1,...

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2010年12月28日

Asian Money Inflows Boost Japan’s Property Market ~Market Participants Can Help by Improving Transparency~

■index1. The Growing Asian Money Inflow: How Much and Why?2. How to encourage more foreign m...

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2010年12月17日

増加するアジアからの投資資金 ~求められる不動産市場の透明性改善~

■見出し1. アジアからの投資資金の増加とその背景2. 海外資金流入増加に向けた課題~市場の透明性改善~3. ファンド運用会社や機関投資家への期待おわりに■in...

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2010年11月24日

依然見通しは慎重 環境や海外への関心高まる

■目次1--------アンケートの概要2--------アンケートの結果■introductionニッセイ基礎研究所では、2010年10月4日から15日...

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2010年11月10日

Outlook Remains Cautious; Focus is on Eco Properties and Foreign Factors-The Seventh Property Market Survey

■index1.Current Sentiment and Outlook2.Preferred Sectors3.Preference for Eco-Friendl...

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2010年10月28日

依然見通しは慎重 環境や海外への関心高まる -第7回不動産市況アンケート結果

■introductionニッセイ基礎研究所では、2010年10月4日から15日にかけて、不動産分野の実務家・専門家に対して、第7回目となる不動産投資市況...

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2010年10月25日

中国不動産投資市場が第2位に

先日、中国の2010年第2四半期GDPが日本を上回ったというニュースが話題となり、予想はされていたものの、両国経済の勢いの差を再認識することとなった。その...

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2010年10月12日

Current Asian Property Markets ~ Poised for Strong Growth ~

■index1. Asian Property Market Features2. Characteristics of Property Investment■intr...

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2010年09月16日

アジア不動産市場の現状 ~期待される高い成長性~

■見出し1. アジア不動産市場の特徴2. 不動産投資タイプの特徴おわりに■introduction近年、中国を中心としたアジア不動産市場の存在感が急速に高まっ...

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【シンクタンク】ニッセイ基礎研究所は、保険・年金・社会保障、経済・金融・不動産、暮らし・高齢社会、経営・ビジネスなどの各専門領域の研究員を抱え、様々な情報提供を行っています。

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