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- オフィス市況は好調維持。Jリート市場は復調。-不動産クォータリー・レビュー2018年第1四半期
2018年05月08日
4.不動産サブセクターの動向
(1) オフィス
三幸エステート公表の「オフィスレント・インデックス」によると、2018年第1四半期の東京都心部Aクラスビル2の成約賃料は35,013円(前期比+1.2%)、空室率は1.8%となった。底堅い経済成長に下支えされオフィス需要は堅調に推移しているが、2018年から2020年まで大規模ビルの供給が相次ぐことが重石となり、Aクラスビル賃料は2015年第3四半期をピークに小幅な動きが続いている。一方、Bクラスビル、Cクラスビルの成約賃料は、大量供給の影響が限定的で、緩やかな賃料上昇トレンドを維持している(図表-18)。日経不動産マーケット情報3によれば、2019年春までに竣工するビルはリーシングが順調に進捗しており、今後は2次空室の動向が注目される。
三幸エステート公表の「オフィスレント・インデックス」によると、2018年第1四半期の東京都心部Aクラスビル2の成約賃料は35,013円(前期比+1.2%)、空室率は1.8%となった。底堅い経済成長に下支えされオフィス需要は堅調に推移しているが、2018年から2020年まで大規模ビルの供給が相次ぐことが重石となり、Aクラスビル賃料は2015年第3四半期をピークに小幅な動きが続いている。一方、Bクラスビル、Cクラスビルの成約賃料は、大量供給の影響が限定的で、緩やかな賃料上昇トレンドを維持している(図表-18)。日経不動産マーケット情報3によれば、2019年春までに竣工するビルはリーシングが順調に進捗しており、今後は2次空室の動向が注目される。
地方の主要都市では、新規供給が抑制される中、堅調なオフィス需要を受けて、空室率が一段と低下している(図表-19)。これらの都市では、今後も新規供給が抑制されるため、好調な市況が継続する見込みである(図表-20)。
ニッセイ基礎研究所では、今後の東京都心部Aクラスビルの賃料について2018年後半から2021年まで下落すると予測している(2017年4Q~2021年3Qの下落率は▲18.5%)4。一方、東京以外の主要都市は、2020年~2021年までは賃料上昇が続き、ピークまでに福岡は2017年4Qから10.9%、仙台は同+10.7%、大阪は同+10.4%、札幌は同+7.4%、名古屋は同+3.6%の賃料上昇を予想している5。
ニッセイ基礎研究所では、今後の東京都心部Aクラスビルの賃料について2018年後半から2021年まで下落すると予測している(2017年4Q~2021年3Qの下落率は▲18.5%)4。一方、東京以外の主要都市は、2020年~2021年までは賃料上昇が続き、ピークまでに福岡は2017年4Qから10.9%、仙台は同+10.7%、大阪は同+10.4%、札幌は同+7.4%、名古屋は同+3.6%の賃料上昇を予想している5。
2 三幸エステートでは、エリア(都心5区主要オフィス地区とその他オフィス集積地域)から延床面積(1万坪以上)、基準階床面積(300坪以上)、築年数(15年以内)および設備などのガイドラインを満たすビルからAクラスビルを選定している。また、基準階床面積が200坪以上でAクラスビル以外のビルなどからガイドラインに従いBクラスビルを、同100坪以上200坪未満のビルからCクラスビルを設定している。詳細は三幸エステート「オフィスレントデータ2018」を参照のこと。
3 高田七穂「オフィス市況トレンド 新築ビルの稼働率 竣工済み33棟は稼働率94% 未竣工の3割超がすでに満室」、『日経不動産マーケット情報』、2018年4月号、日経BP社
4 佐久間誠「東京都心部Aクラスビルのオフィス市況見通し(2018年)-2018年~2024年のオフィス賃料・空室率」(ニッセイ基礎研究所、不動産投資レポート、2018年2月8日)
5 佐久間誠「福岡オフィス市場の現況と見通し(2018年)」(ニッセイ基礎研究所、不動産投資レポート、2018年4月2日)
佐久間・竹内「仙台オフィス市場の現況と見通し(2018年)」(ニッセイ基礎研究所、不動産投資レポート、2018年4月5日)
佐久間誠「大阪オフィス市場の現況と見通し(2018年)」(ニッセイ基礎研究所、不動産投資レポート、2018年3月6日)
佐久間・竹内「札幌オフィス市場の現況と見通し(2018年)」(ニッセイ基礎研究所、不動産投資レポート、2018年4月4日)
佐久間・竹内「名古屋オフィス市場の現況と見通し(2018年)」(ニッセイ基礎研究所、不動産投資レポート、2018年4月3日)
6 臼井英裕「2017年全角60都市の客室・定員稼働率および15エリアの客室3指標」、『週刊ホテルレストラン』、2018年4月27日、オータパブリケーションズ
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経歴
- 【職歴】 2006年4月 住友信託銀行(現 三井住友信託銀行) 2013年10月 国際石油開発帝石(現 INPEX) 2015年9月 ニッセイ基礎研究所 2019年1月 ラサール不動産投資顧問 2020年5月 ニッセイ基礎研究所 2022年7月より現職 【加入団体等】 ・一般社団法人不動産証券化協会認定マスター ・日本証券アナリスト協会検定会員
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