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- オフィス市況は好調維持。Jリート市場は復調。-不動産クォータリー・レビュー2018年第1四半期
2018年05月08日
1.経済動向
2017年10-12月期の実質GDP成長率(2次速報)は前期比+0.4%となり、1次速報の同+0.1%から上方修正された。これを受けてニッセイ基礎研究所では経済見通しの改定を行い、実質GDP成長率は2017年度+1.8%、2018年度+1.2%、2019年度+0.9%と予想する。実質所得が低迷する家計部門は厳しい状況が続くものの、輸出の増加や設備投資の回復を背景とした企業部門主導の経済成長が続くことが予想される1(図表-1)。
2018年3月の日銀短観では、大企業・製造業の業況判断DIが24(前期比▲2)となった。8期ぶりの悪化となったが、依然高水準で推移している。大企業・不動産業は37(前期比+2)と好調が続いているが、3ヵ月後の見通しは27と今後はやや減速する見通しである(図表-2)。
2018年3月の日銀短観では、大企業・製造業の業況判断DIが24(前期比▲2)となった。8期ぶりの悪化となったが、依然高水準で推移している。大企業・不動産業は37(前期比+2)と好調が続いているが、3ヵ月後の見通しは27と今後はやや減速する見通しである(図表-2)。
2.地価動向
2018 年1 月の公示地価は、全国・全用途で前年比+0.7%、商業地で+1.9%となり、3年連続で上昇した。また住宅地は+0.3%と10年ぶりにプラスに転じた。三大都市圏(東京圏、大阪圏、名古屋圏)と地方四都市(札幌市、仙台市、広島市、福岡市)では全ての用途で前年比プラスとなった。地方圏では、商業地が26年ぶりにプラスとなり、住宅地は下落幅が縮小、全用途は横ばいまで改善した(図表-7)。地価の上昇は地方にも波及しているが、人口が増加している地域ほど地価が上昇する傾向が続いている(図表-8)。地価が上昇した地点の割合は商業地、住宅地の双方で増加した。上昇地点の割合は、住宅地では2007年~2008 年の水準を下回るが、商業地は同時期を上回った(図表-9)。東京23区の地価上昇率を見ると、商業地では地価水準が高く繁華性の高いエリア、住宅地では駅から近く利便性の高いエリアほど上昇率が高い傾向にある(図表-10)。なお個別地点の地価上昇率を見ると、北海道の倶知安(くっちゃん:ニセコ周辺)が商業地で1位、住宅地で1位~3位にランクインするなど、外国人旅行者に人気のリゾート地や商業地の上昇が目立っている(図表-11)。
野村不動産アーバンネットによると、首都圏住宅地価格の変動率(2018年4月1日時点)は前期比+0.2%(年間+0.6%)となった。「横ばい」を示した地点の割合は91.1%と、前回(77.8%)から横ばい傾向が強まっている。
野村不動産アーバンネットによると、首都圏住宅地価格の変動率(2018年4月1日時点)は前期比+0.2%(年間+0.6%)となった。「横ばい」を示した地点の割合は91.1%と、前回(77.8%)から横ばい傾向が強まっている。
3.住宅市場の動向
2018年3月の首都圏のマンション新規発売戸数は3,617戸(前年比+6.1%)となり、3ヶ月連続で増加している(図表-15)。東京都区部の契約率は、2016年に好不調の目安とされる70%を下回ったが、2017年には同水準を回復し、2018年も好調を維持している。また東京都下の契約率は、2016年以降70%を下回っているが、2018年は改善傾向にある(図表-16)。東京都区部では1億円以上の高額物件の契約率が高い。また東京都下では郊外の主要駅で駅近のタワーマンションが供給され、7,000万円以上の高価格帯の契約率が上昇した(図表-17)。郊外でも駅近や再開発地域など利便性の高い地点での販売が好調で、都心と郊外の2極化といった単純な構図ではなく、同一エリア内でも好不調が点在するまだら模様の市況となっている。今後は2019年10月に予定される消費税引き上げを前にした駆け込み需要などが注目される。
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