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- 札幌オフィス市場の現況と見通し(2018年)
2018年04月04日
4. 札幌オフィス市場のエリア別動向
2017年は全地区で空室率が低下した。2017年12月の空室率は、駅前東西地区で1.00%(前年同期比変化幅▲0.78%)、北口地区1.08%(同▲0.84%)、駅前通・大通公園地区1.72%(同▲0.86%)、創成川東・西11丁目近辺地区4.52%(同▲2.26%)、南1条以南地区5.12%(同▲2.14%)となった。空室率は、相対的に高かった創成川東・西11丁目近辺地区と南1条以南地区で、大きく低下している(図表-10左図)。
募集賃料は、駅前通・大通公園地区(前年比+5.3%)や北口地区(同+3.4%)で上昇が目立ったが、その他の地区も上昇を始めており、募集賃料は上向きに転じている(図表-10右図)。
募集賃料は、駅前通・大通公園地区(前年比+5.3%)や北口地区(同+3.4%)で上昇が目立ったが、その他の地区も上昇を始めており、募集賃料は上向きに転じている(図表-10右図)。
5. 札幌オフィス市場における新規供給・人口見通し
7 日本不動産研究所「全国オフィスビル調査(2017 年 1 月現在)の調査結果」(2017.9.13)によれば、札幌のオフィスビルのストックに占める新耐震基準以前(1981年以前)の割合は39%と、主要都市の中では福岡(40%)に次いで高いため、今後も新規供給が継続することが期待される。
8 他の主要都市では、福岡でも同様の傾向が見られる
6. 札幌オフィス市場の賃料見通し
札幌における今後のオフィス供給や人口流入、経済予測などに基づくオフィス需給の見通しから、2024年までの札幌のオフィス賃料を予測した9。
札幌のオフィス賃料は、オフィス需要が底堅く推移することが見込まれるため、当面、上昇が続くと予想される。標準シナリオによると、オフィス賃料は、2020年のピークまで2017年下期比+7.4%の上昇となる見込みだ。その後、賃料は下落に転じ、2024年には2017年下期比▲5.9%まで下落する見込みである。楽観シナリオでは、2020年の賃料のピークまでの上昇率は同+18.5%、2024年の賃料水準は同+6.7%となった。また悲観シナリオでは、2018年の賃料のピークまでの上昇率は+0.3%、2024年の賃料水準は同▲19.2%となった(図表-17)。
札幌オフィス市場は、今後も毎年大規模ビルの新規供給が予定されているが、需給が逼迫した状態が続き、賃料は当面上昇する見込みである。ピークまでの賃料上昇率は、標準シナリオで2017年下期比+7.4%と、福岡(同+10.9%)や大阪(同+10.4%)と比べると、やや見劣りする10。ただし、賃料は2019年にもファンドバブル期のピークを上回ることが予想され、札幌のオフィス市場は今後も総じて底堅く推移することが見込まれる。
札幌のオフィス賃料は、オフィス需要が底堅く推移することが見込まれるため、当面、上昇が続くと予想される。標準シナリオによると、オフィス賃料は、2020年のピークまで2017年下期比+7.4%の上昇となる見込みだ。その後、賃料は下落に転じ、2024年には2017年下期比▲5.9%まで下落する見込みである。楽観シナリオでは、2020年の賃料のピークまでの上昇率は同+18.5%、2024年の賃料水準は同+6.7%となった。また悲観シナリオでは、2018年の賃料のピークまでの上昇率は+0.3%、2024年の賃料水準は同▲19.2%となった(図表-17)。
札幌オフィス市場は、今後も毎年大規模ビルの新規供給が予定されているが、需給が逼迫した状態が続き、賃料は当面上昇する見込みである。ピークまでの賃料上昇率は、標準シナリオで2017年下期比+7.4%と、福岡(同+10.9%)や大阪(同+10.4%)と比べると、やや見劣りする10。ただし、賃料は2019年にもファンドバブル期のピークを上回ることが予想され、札幌のオフィス市場は今後も総じて底堅く推移することが見込まれる。
9 経済見通しは、ニッセイ基礎研究所経済研究部「中期経済見通し(2017~2027年度)」(2017.10.13)、斎藤太郎「2017~2019年度経済見通し-17年7-9月期GDP2次速報後改定」(2017.12.8)などを基に設定。
10 札幌のオフィス需要の主な担い手であるコールセンターは、一般的には賃料負担力が強くないとされている。最近は、コールセンターが高水準の賃料で入居する事例もあるが、すでに高値圏にある賃料を今後どこまで押し上げることができるのか注目される。
(ご注意)本稿記載のデータは各種の情報源から入手・加工したものであり、その正確性と安全性を保証するものではありません。また、本稿は情報提供が目的であり、記載の意見や予測は、いかなる契約の締結や解約を勧誘するものでもありません。
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竹内 一雅
(2018年04月04日「不動産投資レポート」)
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