2017年11月09日

オフィス市場は好調継続。リート市場の低迷でJREITによる物件取得が減少。~不動産クォータリー・レビュー2017年第3四半期~

金融研究部 不動産市場調査室長   竹内 一雅

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■要旨
 
  • 企業業績の好調などから日本経済は着実な回復が続いている。雇用需給は逼迫した状態が強まっており、一時緩和傾向にあった建設労働者の不足感や建築工事単価も再び上昇しはじめている。
     
  • 住宅着工は堅調な貸家に支えられ好調が継続。首都圏の分譲マンション成約率は、販売価格の上昇により、好不調の目安である70%を下回ることが多い。6千万円を上回る高額マンションで成約件数、成約率ともに好調である一方、6千万円以下では契約戸数の減少が顕著となっている。
     
  • オフィス市場は需要が堅調に推移している。都心部にはまとまった空室は少なく、東京では竣工予定の大規模ビルの内定率が高まっている。既存ビルでも全規模で空室率の低下は顕著だが、東京Aクラスビルの賃料は高値圏での一進一退が続く。札幌や福岡などでは大規模ビルの空室率が東京を下回る活況にあり、地方主要都市では今後も供給量が少ないため好調が続くと考えられる。
     
  • 株式市場の好調や外国人客の増加により、百貨店販売が回復している。7-9月のべ宿泊者数は前年比で微増だったが、全国のホテル稼働率は近年の最高水準を維持している。
     
  • 7-9月の東証REIT指数は、Jリート投信からの資金流出が継続したため年初からの下落率は▲11%に拡大。Jリート時価下落や物件利回り低下による取得手控えから、物件取得額は前年同期比▲42%減と大きく減少した。Jリート投信が売り主体に転じたことで市場参加者は様子見姿勢を強めている。
     
  • 不動産売買額は4四半期連続で前年同期を上回った。物流リートの上場等による物流施設の活発な取引が主導した。金融機関による不動産業や個人による貸家業への新規貸出額が前年比でマイナスに転じるなど、わずかずつではあるが融資環境に変化がみられる。

■目次

1.経済動向 
2.人手不足と建設単価
3.地価動向
4.住宅着工と住宅販売市場
5.不動産サブセクターの動向
  (1) オフィス
  (2) 賃貸マンション
  (3) 商業施設
  (4) ホテル
  (5) 物流施設
6.J -REIT(不動産投信)・不動産投資市場
  (1) J-REIT(不動産投信)
  (2) 不動産投資市場
東証REIT指数(配当除き、2016年12月末=100)
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金融研究部   不動産市場調査室長

竹内 一雅 (たけうち かずまさ)

研究・専門分野
不動産市場・投資分析

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