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5――投資家の地域・投資形態選定の事例
その事例として、ノルウェー政府年金基金(以下、運用者の「NBIM(Norges Bank Investment Management)」と表記)、カナダ国民年金基金(同「CPPIB(Canada Pension Plan Investment Board)」)の米国でのオフィス投資物件の一覧を図表11に示した。主にニューヨーク、ワシントン、ボストン、サンフランシスコ、ロサンゼルスの中心地に所在する大型オフィスを対象としていることが分かる。
この他、物流施設については、NBIMは、運用会社1社との米国物流投資プログラムで、ニューヨーク、シリコンバレーなどの後背地で多数投資し(ニュージャージー州14棟、ペンシルベニア州11棟、カリフォルニア州23棟)、ワシントン州、イリノイ州などにも分散投資している。一方、CPPIBもカリフォルニアとニュージャージーで複数の物流施設に投資しているが、全米の物流ポートフォリオにもシェア11%で投資している(図表12)。
これらはすべて共同投資の形態で、現地のマーケットに精通する不動産運用会社や保険会社などがパートナーとなっている。双方ともにオフィス投資はプライム都市の中心地に重点を置き、物流施設あるいは商業施設では、より広範囲な地域に所在する物件ポートフォリオを構築していることが分かる。
3 National Council of Real Estate Investment Fiduciaries - Open End Diversified Core Returns
おわりに
既に国内機関投資家向けに、外資系の不動産運用会社や資産運用会社の不動産部門が、海外不動産の合同運用ファンドやファンドオブファンズを提供する例が増えてきている。実際に投資を検討する国内機関投資家には、大手金融法人、その他の金融法人、企業年金基金、公的・公務員年金基金などがあるが、海外も含めた不動産投資の実績や、それに対応する人員体制はそれぞれ異なる。海外不動産投資を始めた投資家はまだ一部で、その多くはファンド運用での実績を積み上げている状況にあるが、より本格的に海外不動産投資に取り組もうとする投資家も少数ではあるが存在する。米国不動産はそれらの投資家全般が、海外不動産投資を考える時、まず検討する対象であり、実際に投資を行うことの多い対象といえる。
不安定な金融市場と、米国経済の足踏み状況、既に懸念される過熱感などから、今後投資実行に至るハードルが高まる可能性はあるものの、資産運用の対象としての米国不動産の存在の大きさは容易には変わらない。米国不動産投資を検討するにあたっては、投資の形態にかかわらず、データの制約はありながらも、多様な地域、用途の投資特性を踏まえての投資先やパートナーの選別が今後進んでいくと思われる。
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加藤 えり子
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(2016年02月29日「基礎研レポート」)
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