コラム
2009年07月15日

ファンドマネーによる新市場開拓、その限界と不動産会社の役割

  松村 徹

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J-REIT(不動産投信)や私募ファンドが運用する資産は、ピーク時には取得価格ベースで20兆円をはるかに超えていたとみられる。不動産がファンド間で転売される都度得られたキャピタルゲインの多くは、投資家に分配された後、新たな不動産ファンドに再投資されてきた。では、不動産ファンドビジネスとそれが生み出した巨額のキャピタルゲインで、われわれの生活は豊かになったのだろうか。

まず、マンション用地が、ファンドへの転売を前提に高値で取引された結果、建築費の高騰も相まって、新築分譲マンションの販売価格が大幅に上昇した。ファンドブームで多額の報酬を得た不動産金融関係者を別とすれば、好景気にもかかわらず所得がそれほど増えなかった一般的なエンドユーザーにとって、マイホームがむしろ遠のく結果となった。

一方、際限なく増加する投資マネーの受け皿として運用対象の拡大を図ろうとしたファンドは、外国人や富裕層向けの高級賃貸マンションという既成市場にも参入したが、分譲マンションと同等の基本構造・設備を持つミドルクラスの都市型賃貸マンション、という新しい市場を開拓した。これによって、個人地主の土地有効活用(節税対策)や個人投資家向けとして建設された小規模・安価・安普請のアパート・マンションに飽き足らなかった、都市居住志向の強い若者やDINKSなど、新たな賃貸住宅需要の掘り起しに成功した。

そもそもファンドは利益を内部留保できず、そのほとんどを投資家に分配する仕組みである。膨大なキャピタルゲインを得た投資家にとって、新しい不動産ニーズの開拓や不動産開発の技術革新に再投資する義理はない。もちろん、投資家のため忠実に働くファンド運用者は、長期的視点で運用することを旨とするJ-REITも含めて、運用不動産について減価償却費の範囲で改修工事は出来ても、収益向上が期待できない大きな設備投資などには、投資家や市場の評価が得られそうにない限り躊躇せざるを得ない。

しかし、ファンドの組成に関わり、機関投資家と同じ船に乗って投資資金を提供し、開発を主導して様々な手数料を得た不動産会社は、その利益の一部を将来のために内部留保し、新分野に再投資することができる。ミドルクラスの都市型賃貸マンション市場の拡大は、やや怪我の功名的なところもあるが、ファンドマネーの活用で新分野が開拓された好例であろう。

金融危機以来、リスクマネーがやせ細り、不動産ファンドの多くは開店休業中に近い状況にあるが、自らのリスクで環境配慮型不動産(グリーンビルディング)の開発や地球環境対策に積極的に取組んでいる不動産会社も少なくない。これは、彼らが将来の新規事業や新技術に先行投資するために必要な内部留保を蓄積することが可能な仕組みを持つためである。また、不動産は外部経済・不経済効果が大きく公共性の強い財でもあることから、企業の社会的責任という認識が、ある程度経営にビルトインされているためとも考えられる。

人口減少時代に入った日本において、経済活動や生活の新しい基盤や空間を創造していくという志なくしては、不動産業として生き残りが難しくなりつつあるだけに、ファンドマネーを利用して得た利益の一部を、先行的な試みに再投資していくことは経営にとって重要な課題であろう。カネ儲けは否定しないが、儲けたカネで何をするのか、不動産会社の役割を今一度考えてみる時期ではないだろうか。

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