Aクラスビルの付加価値とは何か　－ビルスペック高度化の現状と展望

松村徹

■見出し

1. A クラスビルとはどのようなビルか
2. スペック高度化とAクラスビルの付加価値

■introduction

「2003年問題」を契機に、市場で強い競争力を持つAクラスビルが注目されるようになったが、何を以ってAクラスとするかの基準はあいまいであり、大型の新築ビルを全てAクラスとするような報道もある。日本では、これまで一部のオフィス仲介会社だけが、Aクラスビルの基準と2005年6月時点で97棟あることを公表しているが、そのビルの名称までは明らかにされていない。
そこでニッセイ基礎研究所では、日経不動産マーケット情報編『東京オフィスビル名鑑』の掲載情報を基に、投資家の視点から東京におけるAクラスビルを独自に選定してみた。
原則として以下条件を全て満たす1賃貸オフィスビルをA クラスと判定した（図表－1）。
（１）都心5区の主要なオフィス集積地に立地（大手町･丸の内･有楽町、日本橋･八重洲･京橋、新橋･虎ノ門、赤坂･六本木、品川駅東口、西新宿、渋谷駅･恵比寿駅周辺）
（２） 1990年以降竣工
（３）延床面積 3万m^２以上、基準階貸室面積300坪以上、20階建以上（住宅･商業部分も含む）
（４）最寄り駅から徒歩5分以内（乗入れ路線数や乗降客数は問わない）
（５）高水準の設備スペックと耐震性能（天井高2，600mm以上､OAフロア100mm以上､コンセント電源電気容量40VA/㎡以上､空調がフロア内で分割でき個別に制御可能､24時間入退室可能､床荷重300kg/㎡以上、新耐震設計基準以上。なお、建設時点ではなく調査時点の建築･設備スペックで評価）
（６）整形無柱で効率的なフロア形状
（７）ランドマーク性･視認性の高さ
（８）サブマーケットで最高水準の新規成約賃料（今回は、2005年第四半期の共益費込み・月額坪単価：2万円台後半以上を目安とした）

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松村 徹

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