2005年09月25日

Aクラスビルの付加価値とは何か -ビルスペック高度化の現状と展望

  松村 徹

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■見出し

1. A クラスビルとはどのようなビルか
2. スペック高度化とAクラスビルの付加価値

■introduction

「2003年問題」を契機に、市場で強い競争力を持つAクラスビルが注目されるようになったが、何を以ってAクラスとするかの基準はあいまいであり、大型の新築ビルを全てAクラスとするような報道もある。日本では、これまで一部のオフィス仲介会社だけが、Aクラスビルの基準と2005年6月時点で97棟あることを公表しているが、そのビルの名称までは明らかにされていない。
そこでニッセイ基礎研究所では、日経不動産マーケット情報編『東京オフィスビル名鑑』の掲載情報を基に、投資家の視点から東京におけるAクラスビルを独自に選定してみた。
原則として以下条件を全て満たす1賃貸オフィスビルをA クラスと判定した(図表-1)。
(1) 都心5区の主要なオフィス集積地に立地(大手町・丸の内・有楽町、日本橋・八重洲・京橋、新橋・虎ノ門、赤坂・六本木、品川駅東口、西新宿、渋谷駅・恵比寿駅周辺)
(2) 1990年以降竣工
(3) 延床面積 3万m以上、基準階貸室面積300坪以上、20階建以上(住宅・商業部分も含む)
(4) 最寄り駅から徒歩5分以内(乗入れ路線数や乗降客数は問わない)
(5) 高水準の設備スペックと耐震性能(天井高2,600mm以上、OAフロア100mm以上、コンセント電源電気容量40VA/㎡以上、空調がフロア内で分割でき個別に制御可能、24時間入退室可能、床荷重300kg/㎡以上、新耐震設計基準以上。なお、建設時点ではなく調査時点の建築・設備スペックで評価)
(6) 整形無柱で効率的なフロア形状
(7) ランドマーク性・視認性の高さ
(8) サブマーケットで最高水準の新規成約賃料(今回は、2005年第 四半期の共益費込み・月額坪単価:2万円台後半以上を目安とした)

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